Vor allem seit Beginn der Krise (2008) sind die Steuergesetze in Griechenland einem ständigen Wandel unterworfen. Besonders davon betroffen ist die Besteuerung von Immobilien. Gab es vor der Krise im Wesentlichen nur eine Steuer auf Immobilien mit besonders hohem Wert (FMAP; Φ.Μ.Α.Π. = Φόρος Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας), so wurden seitdem Immobilien immer höher und auch mehrfach besteuert. Hier ein kurzer Abriss der steuerrechtlichen Entwicklungsgeschichte:
1. ETAK
Als einheitliche Immobiliensteuer (Ε.Τ.Α.Κ. = Ενιαίο Τέλος Ακίνητης Περιουσίας) wurde sie 2008 eingeführt und 2010 von der EETIDE abgelöst. Die Eigentümer großer Grundstücke wurden durch sie erheblich entlastet.
2. EETIDE
Als Nachfolgerin der ETAK besteuerte die EETIDE (Außerordentliche Sonderabgabe auf elektrifizierte bebaute Flächen; (Ε.Ε.Τ.Η.Δ.Ε. = Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ηλεκτροδοτημένων Δομημένων Επιφανειών) im Wege der Stromrechnung ab 2011 elektrifizierte Immobilien.
3. EETA
Die EETA (Ε.Ε.Τ.Α. = Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ακινήτων) ist die Nachfolgerin der EETIDE und wurde jedoch selbst nach einem Jahr von der EnFIA abgelöst.
4. FAP
Zusätzlich zu den oben genannten Steuern wurde im Jahr 2010 noch die Immobilien-Vermögenssteuer (FAP; Φ.Α.Π. = Φόρος Ακίνητης Περιουσίας) eingeführt. Die Steuersätze waren von 0,1 – 1% gestaffelt und es war ein Freibetrag von EUR 400.000 vorgesehen.
Die Besteuerung des Immobilienbesitzes in Griechenland
1. EnFIA
a. Allgemeines
Seit dem 1.1.2014 sind Immobilien dem Regime der EnFIA (ΕΝ.Φ.Ι.Α. = Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων), einer einheitlichen Immobiliensteuer, unterworfen. Sie löste die oben (siehe I.) genannten Steuern ab. Die Steuer wird nicht nur im Fall des Eigentums an einem Grundstück fällig, sondern auch bei anderen dinglichen Rechten wie Nießbrauch etc. Als Stichtag für die Fälligkeit gilt der 1. Januar eines jeden Jahres.
b. Adressat/Steuerschuldner
Steuerschuldner ist in der Regel der Eigentümer des Grundstücks (unabhängig davon, ob es sich um eine natürliche oder juristische Person handelt), sofern sich nicht aus dem Gesetz etwas anderes ergibt. Letzteres wäre z.B. dann der Fall, wenn das Eigentum bestritten wurde, dann ist bereits der Besitzer der Immobilie der Steuerschuldner.
Ist das Grundstück mit einem Nießbrauch belastet, so teilt sich die EnFIA wie folgt zwischen Eigentümer und Nießbraucher
(Nutzungsberechtigter) auf:
| Alter des Nutzungsberechtigten | Quote Nutzungsberechtigter | Quote Eigentümer |
| < 20 Jahre | 80% | 20% |
| < 30 Jahre | 70% | 30% |
| < 40 Jahre | 60% | 40% |
| < 50 Jahre | 50% | 50% |
| < 60 Jahre | 40% | 60% |
| < 70 Jahre | 30% | 70% |
| < 80 Jahre | 20% | 80% |
| 80 Jahre und älter | 10% | 90% |
Handelt es sich beim Nutzungsberechtigten um keine natürliche Person, so beträgt dessen Quote immer 80%.
c. Ausnahmen
Von der EnFIA ausgenommen sind im Großen und Ganzen öffentliche Einrichtungen sowie bestimmte öffentlich-rechtliche Gesellschaften. Ist ein Eigentümer aus Gründen des Denkmalschutzes, des Umweltschutzes etc. an der Nutzung seines Grundstücks gehindert, so ermäßigt sich die EnFIA auf 30 %.
Berechnungsgrundlage für die Besteuerung von Hauptgebäuden
Die zu entrichtende Immobiliensteuer für Hauptgebäude (für Grundstücke siehe unten unter „berechnungsgrundlage für Grundstücke) ergibt sich aus einer Multiplikation der Grundsteuer mit der Anzahl der Quadratmeter sowie diversen Faktoren, die für den Wert der Immobilie von Bedeutung sein können, wie z.B. das Alter oder die Etage. Die Ermittlung der Grundsteuer und die relevanten Faktoren werden in der Folge dargestellt.
i) Grundsteuer
Ausgangspunkt für die Berechnung der Grundsteuer ist der Einheitswert. Existiert für eine Immobilie kein Einheitswert, wird der niedrigste Einheitswert der Ortschaft, in der sich die Immobilie befindet, zur Berechnung herangezogen.
Die Grundsteuer leitet sich vom Einheitswert ab, der sich aus folgender Tabelle ablesen lässt:
| Basiseinheitswert je m² | Steuergruppe | Grundsteuer je m² |
| 0 – 500 | 1 | 2,0 Euro |
| 501 – 750 | 2 | 2,8 Euro |
| 751 – 1.000 | 3 | 2,9 Euro |
| 1.001 – 1.500 | 4 | 3,7 Euro |
| 1.501 – 2.000 | 5 | 4,5 Euro |
| 2.001 – 2.500 | 6 | 6,0 Euro |
| 2.501 – 3.000 | 7 | 7,6 Euro |
| 3.001 – 3.500 | 8 | 9,2 Euro |
| 3.501 – 4.000 | 9 | 9,5 Euro |
| 4.001 – 4.500 | 10 | 11,1 Euro |
| 4.501 – 5.000 | 11 | 11,3 Euro |
| über 5.000 | 12 | 13,0 Euro |
Rechenbeispiel (ohne Berücksichtigung der einzelnen Faktoren): Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, 100 m², in einer Gegend mit einem Basiseinheitswert von EUR 2.500 pro m²:
| Grundsteuer je m² | EUR 6,00 | ||
| Gesamtfläche in m² | x 100,00 | ||
| Immobiliensteuer | EUR 600,00 |
ii) Altersfaktor
Es gilt: je älter das Gebäude desto niedriger der Faktor (und desto niedriger die Steuer). Die einzelnen Faktoren lassen sich aus folgender Tabelle ablesen:
| Alter | Faktor |
| 26 Jahre und mehr | 1,00 |
| 20 – 25 Jahre | 1,05 |
| 15 – 19 Jahre | 1,10 |
| 10 – 14 Jahre | 1,15 |
| 5 – 9 Jahre | 1,20 |
| bis 4 Jahre | 1,25 |
Gebäude, die vor 1930 errichtet wurden, werden mit einem Faktor von 0,80, denkmalgeschützte Gebäude oder Gebäude, die älter als 100 Jahre sind, werden mit einem Faktor von 0,60 multipliziert
iii) Flächenfaktor
Hier gilt: je größer die Immobilie, desto kleiner der Faktor. Steuerrechtlich werden größere Gebäude somit bevorzugt. Der jeweilige Faktor ergibt sich aus der Tabelle:
| Fläche in m² | Faktor |
| 0 – 500 | 1,00 |
| 500,01 – 1.500 | 0,80 |
| 1.500,01 – 3.000 | 0,75 |
| 3000,01 – 5.000 | 0,65 |
| 5.000,01 – 10.000 | 0,55 |
| 10.000,01 – 25.000 | 0,45 |
| 25.000,01 – 50.000 | 0,35 |
| über 50.000 | 0,25 |
iv) Etagenfaktor
Abhängig von der Lage innerhalb des Gebäudes ändert sich für die Immobilie der Etagenfaktor. Erstreckt sich die Immobilie über mehr als ein Stockwerk, wird der Wert des höchsten Stockwerks, in dem sich noch ein Teil der (Haupt-)Immobilie befindet, zur Berechnung herangezogen.
| Etage | Faktor |
| Keller | 0,98 |
| Erdgeschoss und erster Stock | 1,00 |
| Zweiter und dritter Stock | 1,01 |
| Vierter und fünfter Stock | 1,02 |
| Sechster Stock und darüber | 1,03 |
v) Fassadenfaktor
Des Weiteren wird die Steuerschuld davon beeinflusst, über wieviele Fassaden zur Straße (Platz etc.) die Immobilie verfügt. Der Fassadenfaktor findet aber bei Nebenräumen oder Sonderbauten keine Anwendung.
| Fassaden zur Straße | Faktor |
| keine | 1,00 |
| 1 | 1,01 |
| 2 oder mehr | 1,02 |
vi) Nebenräume (z.B. Lager)
Diese Räume werden mit einem Faktor von 0,1 multipliziert.
vii) Rohbauten
Gebäude, die noch nicht fertiggestellt sind, werden mit einem Faktor von 0,4 berücksichtigt, sofern sie leer sind und noch nie elektrifiziert wurden oder sich die Elektrifizierung nur auf die Baustelle bezieht.
Rechenbeispiel (unter Berücksichtigung einzelner Faktoren):
Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, Baujahr 1998, 100 m², 2. Stock, mit einer Fassade zur Straße, in einer Gegend mit einem Basiseinheitswert von EUR 2.500 pro m²:
| Grundsteuer je m² | EUR 6,00 | ||
| Gesamtfläche in m² | x 100,00 | ||
| Altersfaktor (17 Jahre) | x 1,10 | ||
| Flächenfaktor | x 1,00 | ||
| Etagenfaktor | x 1,01 | ||
| Fassadenfaktor | x 1,01 | ||
| Immobiliensteuer | EUR 673,26 |
Berechnungsgrundlage für die Besteuerung der Grundstücke
i) Grundsteuer für Grundstücke innerhalb eines Stadtbebauungsplans
Wie bei der Berechnung der Immobiliensteuer für Hauptgebäude (siehe oben) basiert auch bei Grundstücken die Berechnung auf dem Einheitswert der Liegenschaft.
| Einheitswert je m² | Steuer-gruppe | Grund-steuer | Einheitswert je m² | Steuer-gruppe | Grund-steuer |
| 0,01 – 2 Euro | 1 | 0,003 Euro | 400,01 – 500 Euro | 14 | 0,80 Euro |
| 2,01 – 4 Euro | 2 | 0,006 Euro | 500,01 – 600 Euro | 15 | 1,00 Euro |
| 4,01 – 6 Euro | 3 | 0,010 Euro | 600,01 – 700 Euro | 16 | 1,30 Euro |
| 6,01 – 10 Euro | 4 | 0,015 Euro | 700,01 – 800 Euro | 17 | 1,50 Euro |
| 10,01 – 14 Euro | 5 | 0,023 Euro | 800,01 – 900 Euro | 18 | 1,70 Euro |
| 14,01 – 20 Euro | 6 | 0,030 Euro | 900,01 – 1.000 Euro | 19 | 1,90 Euro |
| 20,01 – 50 Euro | 7 | 0,060 Euro | 1000,01 – 1500 Euro | 20 | 2,50 Euro |
| 50,01 – 75 Euro | 8 | 0,120 Euro | 1500,01 – 2000 Euro | 21 | 3,00 Euro |
| 75,01 – 100 Euro | 9 | 0,150 Euro | 2000,01 – 3000 Euro | 22 | 4,00 Euro |
| 100,01 – 150 Euro | 10 | 0,200 Euro | 3000,01 – 4000 Euro | 23 | 6,00 Euro |
| 150,01 – 200 Euro | 11 | 0,300 Euro | 4000,01 – 5000 Euro | 24 | 7,50 Euro |
| 200,01 – 300 Euro | 12 | 0,450 Euro | über 5000 Euro | 25 | 9,00 Euro |
| 300,01 – 400 Euro | 13 | 0,600 Euro |
Die so ermittelte Grundsteuer wird dann wieder mit diversen Faktoren multipliziert, die anschließend genauer dargestellt sind.
ii) Grundsteuer für Grundstücke außerhalb eines Stadtbebauungsplans
Bei Grundstücken, die außerhalb eines Bebauungsplanes liegen, wird eine Grundsteuer von 0,001 Euro pro m² angenommen. Dieser Betrag wird, so wie bei Grundstücken innerhalb eines Bebauungsplanes, mit den nachfolgenden Faktoren multipliziert.
iii) Ortsfaktor
Diese Daten werden in regelmäßigen Abständen vom Finanzminister bekannt gegeben.
| Anfangsbasiswert in Euro je m² | Ortsfaktor |
| 0,1 – 0,49 | 1,0 |
| 0,5 – 0,99 | 1,1 |
| 1 – 1,99 | 1,2 |
| 2 – 2,99 | 1,3 |
| 3 – 4,99 | 1,5 |
| 5 – 6,99 | 1,7 |
| 7 – 9,99 | 2,0 |
| 10 – 14,99 | 2,3 |
| 15 – 19,99 | 2,5 |
| 20+ | 3,0 |
iv) Nutzungsfaktor
| Nutzungsart | Nutzungsfaktor |
| Wald oder Waldgebiet | 0,1 |
| Weide, Anbaufläche | 0,5 |
| Obstgarten, Ackerland, Baumschulen | 2,0 |
| Mine | 5,0 |
| Freigelände, Messezentren, Parkplatz | 8,0 |
v) Bewässerungsfaktor
Wird das Grundstück bewässert, so findet ein Faktor von 1,1 Berücksichtigung.
vi) Enteignungsfaktor
Der Enteignungsfaktor beträgt 0,75.
vii) Fassadenfaktor
| Fassaden zur Straße | Faktor |
| keine | 0,80 |
| 1 | 1,00 |
| 2 oder mehr | 1,02 |
Der Fassadenfaktor wird aber nur bei Grundstücken in einem Stadtbebauungsplan berücksichtigt.
viii) Wohnungsfaktor
Befindet sich auf dem Grundstück ein Wohnhaus, so kommt ein zusätzlicher Wohnungsfaktor von 5,00 hinzu. Dies gilt allerdings nicht, wenn weder der Steuerschuldner, noch sein Ehegatte oder seine Kinder, dingliche Rechte (z.B. Eigentum) an einer anderen Immobilie haben und das Wohnhaus nicht größer als 150 m² ist.
Unabhängig von der Größe des Wohnhauses ist der Wohnfaktor anwendbar, wenn das Grundstück eine Größe von mehr als 10.000 m² aufweist.
Zusatzsteuer
Zusätzlich zur Immobiliensteuer wird für jede Person eine Zusatzsteuer fällig, die sich am Wert ihres gesamten sonstigen Immobilienvermögens orientiert. Außer Betracht bleiben Immobilien, die vor mehr als 100 Jahren errichtet wurden oder denkmalgeschützt sind sowie Immobilien außerhalb eines Stadtbebauungsplans. Diese Zusatzsteuer berechnet sich wie folgt:
| Steuerstufen (in Euro) | Faktor |
| bis 300.000 | 0,0 |
| 300.000,01 – 400.000 | 0,1 |
| 400.000,01 – 500.000 | 0,2 |
| 500.000,01 – 600.000 | 0,3 |
| 600.000,01 – 700.000 | 0,6 |
| 700.000,01 – 800.000 | 0,7 |
| 800.000,01 – 900.000 | 0,8 |
| 900.000,01 – 1.000.000 | 0,9 |
| über 1.000.000 | 1,0 |